2019年7月广州市住宅租金动态监测报告

房地产门户-房博士  | 2019年08月15日 18:26:08  | 来源:房博士
[提要] 广州市房地产中介协会针对国有土地住宅电梯楼及楼梯楼,在全市11个区域划分59个板块,选择370个典型楼盘(社区)作为住宅租金动态监测点(以下简称"监测点"),定点监测其住宅租金的动态变化。

前言:广州市房地产中介协会针对国有土地住宅电梯楼及楼梯楼,在全市11个区域划分59个板块,选择370个典型楼盘(社区)作为住宅租金动态监测点(以下简称"监测点"),定点监测其住宅租金的动态变化。

一、市场监测点概况

7月,广州住宅租赁市场延续毕业旺季趋势,市场受毕业生群体驱动效果明显。庞大的毕业求职群体所引发租房需求,为广州住房租赁市场带来了新一轮的租房热潮。

成交方面,本月广州全市成交量环比6月份大幅上涨11.68%。租赁市场成交的区域分化特征进一步显现,其中备受毕业生群体青睐的车陂-东圃、工业大道、钟村、华南、洛溪等板块成交量上涨明显。

租金方面,7月全市监测点住宅租金为55.04元/平方米/月,其中中心城区为57.42元/平方米/月,外围区域为35.35元/平方米/月。虽然本月监测点租赁市场成交量明显上涨,但租金水平总体平稳,主要原因在于毕业生群体租金承受能力有限,对整体市场租金的影响很小。

二、全市监测点住宅租金监测

(一)全市、中心城区和外围区域监测点住宅租金水平及走势

注:中心城区:荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区(含原萝岗区);外围区域:番禺区、花都区、南沙区、增城区、从化区。

7月,全市监测点租金环比微跌0.15%至55.04元/平方米/月;其中中心城区监测点租金为57.42元/平方米/月,环比微跌0.09%,外围区域监测点租金为35.35元/平方米/月,环比下跌0.99%。

7月全市监测点电梯楼与楼梯楼的租金水平都保持平稳基调,其中电梯楼租金环比上涨0.11%至63.69元/平方米/月;楼梯楼租金为46.38元/平方米/月,环比下跌0.51%。

(二)全市监测点住宅租金

1、毕业季效应持续,市场成交火热。随着毕业季如期来临,带动住宅租赁市场从6月份开始逐渐步入年中需求旺季,给广州带来了一轮新的租房热潮。从成交量来看,7月广州全市监测点成交量环比6月份上涨11.68%,部分热门板块持续升温,如天河区的车陂-东圃、珠江新城、天河北板块;海珠区的客村-赤岗、工业大道及南洲板块;白云区的白云大道、及新市板块;越秀区的水荫-先烈、淘金-建设路板块;以及番禺区的洛溪、钟村、华南板块,租赁成交量环比均上涨10%~20%左右。

2、热门板块供应紧缺,但租金未见明显上涨。对于毕业生来说,租金几乎是最重要的考虑因素,导致租赁需求外溢至商务中心区外围以及交通便捷的偏远区域的现象明显。新市、白云大道、洛溪、华南、南浦、钟村、黄埔区府、车陂-东圃、工业大道以及南洲等板块,由于租金相对实惠,同时交通及生活配套较为便捷,租房性价比高,受到毕业生热捧,大部分租盘的去化速度在3-4天左右,优质租盘的去化速度仅为1-2天。导致部分热门板块的房源供应较为紧缺。

由于毕业生租金承受能力有限,受毕业旺季推动影响明显的钟村、华南、车陂-东圃、白云大道及工业大道等板块租金水平相对低洼,导致7月全市租金整体保持平稳基调。

(三)中心城区监测点住宅租金区间

本月各租金区间占比变化不大。1500元以下的租金区间环比下跌0.2%至31.3%;1500-2500元的租金区间占比环比上升0.9%至25.0%;2500-3500元的租金区间占比环比微跌0.1%至15.5%;受到部分毕业生合租的需求影响,本月3500元以上的租金区间占比依旧保持高位,但环比稍回落,占比下跌0.7个百分点至28.2%。

三、全市监测点住宅租赁成交量分析

(一)中心城区监测点租赁成交量占比

中心城区监测点租赁成交占比方面,天河区的占比环比回升0.84个百分点,在中心六区中依旧是租赁成交最为活跃的区域;而白云区成交占比环比下跌4.53个百分点至18.79%;黄埔区成交占比环比下跌2.12个百分点至6.50%;海珠区和越秀区依靠工业大道、南洲、客村-赤岗、淘金-建设路、水荫-先烈等板块的抢眼表现,本月的成交占比分别上涨4.32%和1.71%。

(二)中心城区监测点住宅租赁成交面积区间

本月各成交面积区间占比基本保持平稳。其中122-144平方米面积区间的占比有所下跌,环比下跌0.6个百分点;60平方米以下、60-90平方米及144平方米以上的面积区间环比分别上涨0.3个百分点、0.2个百分点和0.3个百分点;90-120平方米面积区间的占比与上月持平。

四、热门板块楼盘租金回报率

注:【租金回报率=(月租金×12)/网签均价】

五、毕业生租房面面观

随着时间的推移,一年一度的毕业生租房旺季逐渐进入尾声,不少毕业生结束了其踏入社会的第一课--找房之旅。作为一个特征鲜明的承租群体,面对着房租压力、社会角色转变以及生活方式的变化,毕业生们在租房过程中的考虑因素有哪些?又有着怎样的故事?为此,调研人员来到备受"毕租族"青睐的区域--东圃板块进行调研采访。

东圃板块位于广州市的东部地区,交通方面,5号线和多路BRT经过,比较便利;商业配套方面,商业气氛浓厚,附近有市场、电影院、商场、著名食肆等,如天河城百货东圃店、时代TIT广场、星座广场以及沿街的商铺。这个由车陂、棠下、黄村等街道组成的板块由于拥有大体量的城中村出租房而成为毕业生群体租房的首要选择地之一。

环境安全最重要。毕业后,小A顺利的进入了CBD商务区上班。小A开始考虑在上班的地方附近租房,但是CBD附近高昂的租金无疑让她这样一个职场小白"吃不消",于是她转而选择在地铁5号线东圃站附近租房。小A表示"每天上下班的通勤时间都在半个小时左右,在广州这样的一线城市已经是件很幸福的事情"。

"我首先考虑的就是安全问题和居住环境。"小A认为,一个女孩子人生地不熟,安全问题最重要,其次就是居住环境。因为价格合适的房子大部分都是城中村出租屋,房屋老旧、周边环境也差。于是小A就咬咬牙,在世联红璞东圃店租了一套20平米左右的公寓,家具家电齐全,距离东圃地铁站也不算远。但是房租多多少少还是会让小A感到压力,"实习工资能够解决住宿温饱,但在工作转正之前,注定是'月光族'。"

与友合租更实惠。近期,诸葛找房、中国青少年研究会等机构发布的《2019年毕业季租房大数据报告》和《2019大学毕业生租住数据报告》显示,大部分应届生存在租房压力,在一线城市工作生活的毕业生群体有相当一部分人要用一半以上的薪水支付租金。

小B还没毕业就计划着和2个熟悉的同班同学一起合租,"这样的话来自潮汕的自己只身在广州打拼也不会感觉到孤独",小B如是说。毕业后小B就在东圃广场和同学一起合租了个三房一厅的套间。小B笑称"合租生活跟大学生活差不多,就像是大学宿舍生活的延续。"东圃广场一房一厅租金就去到1800-2200元左右,而三房合租分摊的租金只要1400元左右,每个月可以省下几百元,居住环境和安全也更有保障。

租房面积需求小。毕业后小C在东圃BRT附近租到一个单间,一厨一卫,普通家私,月租700元。"选择租握手楼,主要是租金相对比较便宜,离公交站也不远。"小C对居住环境要求不高,10平方米的空间也不觉得拥挤。但700元的房租已经占了小C收入的五分之一,"刚毕业,实习工资不高,我已经连续两个月'月光族'了,每一笔开支都要精打细算。"

小C曾在想过在家乡工作,但最终却选择来到广州发展。"我想要一个属于自己的家,相信广州这座城市能够给我更多实现这个目标的机会,所以就来了。"

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