特区40年,深圳房地产发生了什么变化?

房地产门户-房博士  | 2020年10月14日 14:47:25  | 来源:房博士综合
[提要] 回顾深圳房地产40年的发展历程,也是中国房地产市场发展的历程,那么这40年来,深圳房地产发生了什么变化?对中国房地产又产生了怎样的影响?

2020年10月14日上午,深圳经济特区建立40周年庆祝大会在深圳隆重举行,习近平总书记出席大会并发表重要讲话,总结了40年来深圳经济特区实现的五大历史性跨越、积累的十条宝贵经验,并提出了六项明确要求。

对于房地产市场来说,深圳经济特区成立40年以来,中央给予的政策或规划利好预期,都在一定程度上支撑了深圳房地产的发展。

深圳湾实景(@房博士拍摄)

回顾深圳房地产40年的发展历程,也是中国房地产市场发展的历程,那么这40年来,深圳房地产发生了什么变化?对中国房地产又产生了怎样的影响?

1979年——中共中央、国务院决定在蛇口创办中国第一个出口加工区。

同年7月,蛇口响起填海建港的开山炮,被称为改革开放的“第一炮”。

1980年——深圳经济特区成立,成为了中国改革开放建立的第一批经济特区之一。

同年,“中国改革开放后第一个商品房小区东湖丽苑开工,以港币标价,折合人民币约5万元一套。

1987年——深圳举行了中国首次土地使用权公开拍卖。以525万成交,深圳经济特区房地产公司拍得土地,盖起了东晓花园。第二年,东晓花园售价每平1600元,不到一小时就卖完。

1988年——《深圳经济特区住房制度改革方案》出台,推出“以租促售,以卖为主,鼓励职工买房”的房改方案,这是我国第一个地方性的房改文件,从此“房屋是商品”的观念开始从深圳走向全国。

1990年——深圳住宅结构从单一的统建楼转向方正舒适的经济实用风。当时海富花园三期富春阁售价4510元/平方米。

1991年——宝安新安镇也有商品住宅了,双龙花园当时每平1600元,一次性付款还有九折优惠。现在均价5.4万/平,涨幅3295%。

1992年——当时位于“贵重地段”横岗的罕见别墅区洋房,翠湖山庄每平2600港币(约1950元人民币),一套总价才18万港币。位于罗湖的深宝花园卖2600元/平,现在均价7.8万/平,涨幅2900%。

同年,位于罗湖口岸旁的这一占地10920平方米的地块招标时,以4.2亿元的地价创下当时的深圳纪录。地块最终由深圳物业集团与香港陆氏地产以及另两家港商联合开发,总投资额接近9亿元。

1993年——罗湖房价全面上涨,突破7000元大关,重心开始向福田移。

同年,国内首次有商场开始发售,罗湖商业城实际商业面积55000平方米,被分割为1280间商铺,每平方米均价达到6万元,有的“铺王”更卖到15万元/平方米,创下当时中国内地商铺物业最高售价。

1994年——龙华锦绣花园才卖1900元/平,福田的彩虹新都6000元/平。

同年,罗湖商业城开业,成为过境香港人的购物天堂,但因租金成本过高,经营定位不清,罗湖商业城从1994年开业后的最初几年里,生意一直冷清。

1996年——宝安区华安苑均价2348元/平,送蓝印户口3-4个,声称是96年最后一次入户机会。

同年,地王购物中心开业,该购物中心定位为精品商场,面对的是有较强消费能力的成功人士。

第一家山姆会员商店于1996年8月12日诞生于深圳,位于深圳福田区香梅北路香蜜湖北侧,总营业面积为20,000多平方米。

1997年——香港在金融风暴爆发,短短一年间,房价暴跌50%。这一年香港金融危机波及到深圳,很多香港买家急于从广深楼市抽身而退,低价抛售回笼资金。桃源居一房一厅12.5万一套随便选,两房两厅15万一套随便选,不论面积和朝向,相当于白菜甩卖。

1998年——取消福利分房,深圳房地产从此走上市场化轨道。万科桂苑,84平三房总价69万,均价约8214元/平;当年东方玫瑰花园6800元/平。

2000年——深圳同时向东开发,开发商之间竞争加剧,赠送面积之风正式开始。当年香蜜湖畔,现在是景田的俊景豪园特惠单位4960元/平,龙华的风和日丽心动价2800元/平。

2001年——红树湾地王拍卖总价22.35亿元,深圳楼市再上一个台阶。华侨城借波托菲诺正式提出“旅游地产”口号,“到华侨城安个家”,至今依然是很多富人们的居住梦想。

2002年——水榭花都一期开盘,别墅以2.68万/平创下天价记录,小高层卖8000元/平,这一年深圳房产均价还不到6000元/平方米。该豪宅的开盘及热销,奠定了香蜜湖豪宅板块的地位。

同年,中信城市广场(新城市广场前身)开业,深圳人第一次接触了购物中心。伴随其建立而引入的华南地区第一家星巴克、第一家五星级影院、第一家吉之岛以及主力商场西武百货,吸引了众多消费者,也给人们打开了接触高端品牌的窗口。

2003年——后海天骄华庭当年报价6200元/平,华强北的金茂礼都,当年开盘报均价8200元/平。

同年9月,茂业百货进驻华强北商圈,结束了华强北商圈无大型百货商业的历史,并且迅速取得了巨大的成功,成为深圳市民心目中最理想的购物休闲场所,迅速树立起在华强北乃至深圳百货商场“旗舰店”的地位,成为全国开店水平最高、进步最快的百货公司。

2004年——香蜜湖1号地块拍卖,7700元/平的楼面价再创深圳地价新高,也创造了深圳首个楼面价超出平均楼价的记录。

同年,深圳万象城开始试营业,当时的万象城成为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。

2005年——深圳在全国率先出台《深圳市基本生态控制线管理规定》,将市域近一半土地划定为基本生态控制线范围,明确规定全市生态用地比例不低于50%。

同年,香蜜湖一号开盘很轰动,多层住宅卖2万+/平,联排别墅卖4万+/平。著名的红树西岸也迎来开盘,均价2.5万/平,刷新深圳高层楼盘的价格记录。

2006年——深圳宝安区房价首次破万,鸿荣源.西岸观邸首批单位选房,均价9956元/平,不少单位单价破万。

2007年——深圳房价飙升45%,从9230元/平方米涨至1.37万元/平方米。这年1月房价10872元/平,10月17350元/平,涨幅高达70%。

“9.27新政”之后成交剧烈下滑,市场低迷到年底。金地梅陇镇二期开盘,千人涌向会展中心开盘现场,均价高达1.1万元/平,当天成交达85%,现在也不过卖6.6万/平方米。

这一年,怡景中心城和海岸城购物中心开业,前者于2019年被领展收购,后者开业后为深圳西部最大的购物中心,后来这一地位被海雅缤纷城取代,如今海雅缤纷城又被壹方中心超越。

2008年——世界金融危机突发,深圳楼市出现了2000年以来首次房价下降,但降幅也只有4.3%,金地梅陇镇以6670元/平的价格触底。“再低,就不可能了。”佳兆业地产在清平打出巨型广告牌,5056元/平!

2009年——经济得益于4万亿货币宽松刺激稍微复苏后,深圳房价强势反弹,涨幅36.7%,下半年正式进入“2万时代”,而城市更新办法出台导致新一轮“造富”运动大规模开启。

2010年——龙华区的潜龙曼海宁开盘均价2.8万/平,每年推一点,每次单价涨1万,后来一直卖不完,开发商直接封盘不售转为租赁,后来遇上了2015年的市场繁荣,开发商解封项目,楼盘所有货值轻松售罄。

2011年——龙华花半里限价开盘,均价1.8万,还送2000元/平精装修。君临天下算是福田中心区连续7年无供应后的首个高端住宅项目,69平三房起价2.5万/平。

2012年——中洲中央公园2012年开盘均价2.5万;梅林的御锦公馆49.8万可以买一套。

在2011-2012的两年里,深圳房价在“挣扎”中微降,但最终迎来的并非大幅下降,而是大幅上升——2014-2016年,深圳房价从“2字头”,跳升至“3字头”,又在短短一年间突破5万元/平方米。

2013年——宝安润恒尚园开盘均价2.2万,当天去化9成;南山的后海雅园开盘均价3.5万;龙华莱蒙水榭春天A区6期开盘均价2.6万。

2014年——华业玫瑰四季开盘均价2.3万/平;西丽大学城华晖云门开盘均价3.4万/平。

2015年——“330新政”之后楼市一路涨,房产均价方面,南山破7万,福田破6万,坂田破5万,布吉破4万。

2016年——深圳 发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷,购买第二套房时,首付由3成提高至4成!政策落地后令深圳楼市骤然降温,深圳楼市买卖双方博弈加剧,成交量持续下滑,降温效果明显。数据显示,4月新房成交量环比下滑将近六成,而二手房大幅下滑64%。

同年10月,深圳发布了严格的限购限贷政策,深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;非深户社保3年改5年;二套首付需7成。

随后的一个月里更全面、更具体的调控措施密集落实,同时深圳市市场稽查局突击检查开发商、代理商、中介;相关部门在全市范围内开展房地产市场行业违法专项整治执法行动。深圳进入了严格的限购时代。数据显示,深圳市10月商品住房成交均价下降了约一成左右,而6个月内购房的网友仅有3%。

深圳房价在2016年9月的高位下跌后,持续横盘了30个月近3年,均价跌至54005元/平方米的低位。

2017年——华润万象天地、壹方中心等巨无霸进入市场,成为西部商业市场耀眼的明星。

2018年——深圳提出保障性住房(政策性支持住房和公共租赁住房)与市场商品住房的比例设定为6:4,该政策被誉为继1988年之后深圳第二次房改。

同年,“三价合一”新政出台,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,要建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

另外,深圳市发布《深圳市人民政府办公厅转发市规土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房;各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途;居民家庭新购买商品住房自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让,商务公寓5年内禁止转让。

2019年——《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉,规划近期至2022年,远期展望到2035年,要求要将粤港澳大湾区建设成为富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群,打造高质量发展的典范。

同年,国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,要求深圳到2035年,建成具有全球影响力的创新创业创意之都,成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶,成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

11月,深圳市住建局规定:普通住宅标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。满两年的二手房或可免征增值税,自2019年11月11日起实施。

12月,深圳市住建局规定发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》,对于发现涉嫌捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为的,可及时向有关政府部门进行举报。深圳在年初时就已经划定了二手房年增幅不能超过5%的目标。

2020年——为了有效控制房价过快上涨,维护市场稳定,深圳市住建局等部门颁布了715深圳楼市调控新八条:

调整商品住房限购年限,完善差别化住房信贷措施,发挥税收调控作用,细化普通住房标准,加强热点楼盘销售管理,推行房屋抵押合同网签管理,加大二手住房交易信息公开力度,严厉打击房地产市场违法行为。

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