大宗交易再度归来,散售成交仍旧偏弱

房地产门户-房博士  | 2022年06月07日 11:54:30  | 来源:合富商业
[提要] 合富商业5月广州商业地产市场报告

整体市场成交:写字楼商铺供大于求,公寓大宗交易支撑

合富大数据显示,5月商业市场中写字楼、商铺两大业态的供应量均大于当月成交量,使存量不同程度走高;尤其是写字楼供应7.7万㎡为近期峰值,而成交量阶段性偏低。公寓市场连续两个月录得大宗交易,业态同比环比变动均较为平稳。写字楼、公寓、商铺价格环比4月下降20%左右,主要由于4月成交来自高价项目金融城壹号整体网签,5月价格正常回落。

写字楼市场:成交环比下降85%,同比下降89%

合富大数据显示,5月全市写字楼成交量为9090㎡,同比去年5月同期下降89%,环比4月下降85%,交投相对偏淡静。写字楼业态普遍由于大宗交易因素成交波动大,若就今年1-5月整体成交量(21.9万㎡)而言,仍与前五年平均水平(22.3万㎡)大致相当。供应方面,有金融城板块的城投湾区金融港等优质甲级货量获批预售。

成交分布方面,本月各区成交稍显淡静,外围区域相对活跃,番禺等区域成交量在1000㎡以上。对比4月珠光金融城壹号项目的整栋交易,5月未见类似规模的大宗交易,但整体而言相对热销的散售货量仍以区域标杆型优质项目为主。其中南沙海景项目中交国际邮轮广场甲级写字楼网签27F整层超2500㎡。

5月份有”煤老板26.7亿抄底上海写字楼“的消息一度冲上网络热搜。据报道“煤老板”内蒙古鄂尔多斯集团购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下停车位,物业总面积为4.54万平方米,给受疫情影响的上海商办市场注入不少活力。可见无论市场如何变幻,核心城市的优质写字楼物业凭借其确定性依然是企业投资组合的首选,吸引市场上的“聪明钱”选择抄底购入。

对比新兴板块,核心地段+优质发展商品牌无疑能为购买者提供更高的确定性。位于金融城板块的保利南方财经大厦,由保利地产和南方财经2大国企联袂开发,以其金融城核心的地段优势、双国企共同打造的品牌优势、24小时VRV空调独立控制的健康办公等优势,在近期收获诸多买家关注。

 

保利南方财经大厦效果图

公寓市场:环比4月下跌2%,同比上升2%

公寓市场方面,合富大数据录得5月公寓成交量为81481㎡,环比4月则下跌2%,同比去年同期升2%;成交保持平稳趋势,已连续两月不输于去年同期,但均由大宗交易支撑,后续若要延续热度,仍有待散售货量的发力。新增供应方面,5月公寓新增供应2.3万㎡,来自番禺的江屿大观项目。

成交分布方面,市场连续两月均有万方级别的大宗交易,分别使天河、黄埔成交量显著领先其余区域,但同时较多区域单月成交不足2000㎡。公寓市场再有整栋交易,黄埔区归谷Link项目签3.3万㎡,除了地段、交通等特点外,项目本身亦含良好的产业配套,有海归科创概念,同时签下了孵化器、大健康、人工智能等系列项目。

纵观整个商办市场,写字楼、商铺均以大宗交易为主导。2021年两大业态大宗交易占比均在7成以上,但公寓物业的大宗交易,尤其是整栋成交仍较为少见。近两月公寓市场分别由珠光金融城壹号以及归谷Link收获整栋成交,可见为适应当前形势,整售方式亦成为在市场中突围,去化库存加快资金回笼的重要途径。

商铺市场:环比上升25%,同比下降32% 

合富大数据显示,广州商铺市场5月成交量为34468㎡,环比上升25%,同比下降32%;商铺市场成交波动一般较受大宗交易影响,5月成交虽稍微回升,仍处于平均水平以下。新增供应方面,5月供应超3万㎡,保持较高水平,其中广州城投湾区金融港单盘贡献12691㎡。

成交分布方面,较为显著的升幅出现在番禺区,奥园国际中心以及祈福名望天下均有数千方网签量;环比降幅较大的区域为天河区(4月成交主要来自珠光金融城壹号大宗交易);热销项目未见规模较大的大宗交易,以散售出货为主,单盘交易量均在5000㎡以内。

此前数月成交重心一直在增城、南沙等区域,5月番禺区成交量较为突出。对比其余区域成交量可能较扎堆在1-2个重点板块的情况,番禺区商铺市场热点分布一向较为“散装”,市桥、汉溪万博、南站、亚运等板块轮动,使热点相对较分散。而且区域商铺产品线丰富,既有普通的住宅底商、公寓底商,也有来自大型商业综合体购物中心业态,能充分满足各类置业投资需求。

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