广州商业地产市场:进入下半年淡季,成交量价正常回落

房地产门户-房博士  | 2022年08月10日 10:55:35  | 来源:合富商业
[提要] 合富商业7月广州商业地产市场报告!

整体市场成交:各业态量价较6月有较大幅度的回落

在6月作为房企半年度业绩节点冲刺后,7月作为下半年首月,成交量一般有所回落,今年也并未例外。合富大数据显示,各业态成交量在3-5万㎡之间,环比6月份下降3-5成不等。供应方面,写字楼市场提供近6万㎡超甲级优质供应量,而公寓则仅有1万㎡微量供应。价格方面,由于各业态成交结构均改以外围区域为主,写字楼、公寓、商铺均价环比6月分别较大幅度的下降40%、14%、32%。

写字楼市场:成交环比下降50%,同比上升15%

合富大数据显示,7月全市写字楼成交量为32598㎡,同比去年7月同期上升13%,环比6月下降50%。该成交量横向对比在年内为中等水平,由中等体量的大宗交易支撑。供应方面,有来自第二CBD板块的越秀南方智媒大厦提供中高区共21层的超甲级物业。

成交分布方面,外围区域相对活跃,增城成交超万方,而番禺、南沙成交量也超5000㎡;中心区域成交量主要来自海珠区。

增城成交量来自荔城板块的中盛顺和家园,单套成交近1.2万㎡,为1栋10层左右的小独栋物业;至于海珠区,中岱琶洲项目成交量约4400㎡,为6月份大宗交易下的第二批次签约;国务院《南沙方案》重磅利好公布,其中“对符合要求的企业按照15%的税率来征收企业所得税“的税收新政激活近期南沙区办公市场,中交国际邮轮广场、中铁建环球中心、城投南沙中心等项目均录得较好成交。

虽7月成交以外围区域为主,但从下半年的潜在供应看,预计接下来的时间仍以中心区域核心地段物业为主要舞台。因为对比新兴板块规划落地的尚未明确,中心区黄金地段无疑能为购买者提供更高的确定性。如位于广州黄金三角核心的城投琶洲中心,是琶洲中区最高且唯一全新在售写字楼,不但拥有270°稀缺一线江景,更有望成为“数字+会展+总部”融合创新的产业标杆。项目仅32-47F少量楼层可售,单层建面约2000㎡。从独家代理该项目的合富商业了解到,随着入市时间的临近,项目市场关注度正日益提升。

公寓市场:环比6月下跌32%,同比下跌46%

公寓市场方面,合富大数据录得7月公寓成交量为44694㎡,环比6月则下跌32%,同比去年同期下跌46%,成交量为年内第二低位,仅高于春节月2月;成交量相对偏低一方面受整体大环境制约,另一方面盛夏炎热天气对看房及后续成交亦有小幅影响。新增供应方面,7月公寓新增供应1.1万㎡,来自从化远达广场等项目。

成交分布方面,对比6月份上半年业绩冲刺月,进入7月小淡季后各区成交量普遍呈现一定幅度的下降;增城成为唯一成交近1万㎡的区域。7月成交前列项目均为价格“1字出头”,主打性价比的外围区域中低价项目;另外值得注意的是保利天汇项目成交超1100㎡,此前该个盘需法人购买,而目前该情况或已有所调整,项目近期成交量明显高于前期。

除保利天汇外,碧桂园长盛汇等前期需法人购买的个盘最近成交量有较为明显的上升,且阳光家缘官网改版后已删除若干项目需法人购买的表述。种种迹象表明,在“房住不炒”的基调下,对于部分存量高且去化偏缓的商办物业,政策面有可优化调整的空间,从而激活上半年相对表现较为逊色的市场。结合目前日益改善的资金面及买家信心,下半年公寓市场仍能向好。当前城投保利金沙大都汇等中心区域优质项目正蓄势待发,预计将对下半年市场的改善起积极的作用。

商铺市场:环比下降47%,同比上升47% 

合富大数据显示,广州商铺市场7月成交量为32334㎡,环比下降47%,同比上升47%;商铺市场成交波动一般较受大宗交易影响,7月成交虽稍微回升,横向对比仍属中等偏低成交量。新增供应方面,连续4个月维持在3-4万㎡,保持相对较高水平,其中从化区远达广场单盘贡献1.8万㎡。

成交分布方面,较为显著的升幅出现在黄埔区,其余区域成交量多呈下降走势,其中海珠区由于6月琶洲中岱项目的大宗交易,成交量下降93%;7月成交量仍较高度集中在增城等多个外围区域。个盘方面,成交量前列的项目继续呈现外围区域为主,住宅社区商铺为主的特征。其中成交面积排行前二位的黄埔时代天韵以及增城丰盛101涉及大面积商铺产品。

实体商铺市场受疫情波动、电商冲击等因素短期内很难逆转,甚至部分实体商家经营困难的消息也时有所闻。但从近期商铺市场的成交结构可见,目前市场的“基本盘”——社区型商业仍颇显韧性。通过充分发挥距离优势,提供与人们日常生活高度契合的经营业态,为消费者提供了更好的消费体验,在线下流量愈加受到关注的情况下,优质社区商铺仍大有可为。

?>