广州旧改复苏?13个旧改项目新进度曝光

房地产门户-房博士  | 2022年12月01日 18:04:34  | 来源:房博士综合
[提要] 不知大家有没有发现,曾一度按下“暂停键”的广州旧改似乎复苏了,并且重启节奏也在加快的趋势。

不知大家有没有发现,曾一度按下“暂停键”的广州旧改似乎复苏了,并且重启节奏也在加快的趋势。

也许,经历了一个多月的疫情重创下,广州对城中村的改造更是刻不容缓。

进入10月以来,广州市规划和自然资源局(下简称规自局)加速批准城中村更新改造项目。除了黄埔多个旧村控规先后获批之外,就连旧改相对低调的番禺也有旧村传出动静。

据统计,在10月至11月期间,广州共有13条旧村改造项目控制性详细规划获得市规自局的批准,其中黄埔区有7条村,白云区、荔湾区各有2条村,海珠区、番禺区均有1条。

从中也可以看出,黄埔依然是广州旧改的主力先锋,其中不乏是区一级单位早于2020年就已批准的项目,如黄埔区的萝岗社区大塱村、黄埔区沙步村、黄埔区黄陂社区长安片区。

各区旧村改造动作频频之下,也不失为一个旧改风向标。

黄埔区

萝峰村片区规划获批

旧改合作企业:星河湾联合体

项目拆迁安置总投资额约78.89亿元

规划范围位于黄埔区萝岗街,北临广惠高速、西临水西环路,南临开创大道、东临玉岩路。

用地功能和主要指标方面,规划范围以居住用地、商业商务用地、商住混合用地、中小学用地、公园绿地、其他服务设施用地及城市道路用地为主,计容总建筑面积约152.2万平方米,其中居住建筑面积约104.7万平方米,商业商务建筑面积32.4万平方米,规划总人口约3.4万人。商业商务用地容积率2.5~4.0,居住用地容积率3.43~4.81,商住用地容积率4.37,行政办公用地容积率3.03。

道路交通规划按交通影响评估要求,对启学路、玉岩路等道路线位进行优化。

公共服务设施方面,本次规划范围公共服务配套设施共105处,建筑面积14.7万平方米。萝峰小学扩建为60班,南部小学调整为54班。

与此同时,规划提出,要保护区域内的历史文化资源,落实《广州市黄埔区萝峰坑村传统村落保护发展规划》中传统村落保护分区要求及建设控制措施。

凤尾村旧改控规调整公示

旧改合作企业:天誉置业

项目拆迁安置总投资额约39亿元

控规调整范围位于黄埔区九佛街道,知识城国际生物医药价值创新园北部,东至创新大道,南临康耀七路,西邻永九快速路,北至康耀北路。控规调整范围面积32.34公顷,所在AG0618规划管理单元面积129.11公顷。

1、用地布局优化 :

在创新大道与康耀七路交叉口西北侧新增60班完全中学1处;调整小学及幼儿园用地布局;细分医疗卫生用地。规划居住用地减少5.65公顷,公共管理与公共服务设施用地增加4.99公顷,道路用地增加0.66公顷。

2、开发强度调整:

控规调整范围内总建筑面积由69.31万平方米调整为86.03万平方米,增加16.72万平方米。AG0618003居住用地( R2)容积率调整为4.48,AG0618012居住用地(R2)容积率调整为4.91,AGO618009居住用地( R2)容积率调整为4.38;AG0618003居住用地( R2)建筑密度按25%控制,AG0618009AG0618012居住用地建筑密度按28%控制;居住用地绿地率均按35%控制。

3、道路交通调整:

衔接落实创新大道线位;增设连接康牌八路与康辉北路的城市支路,提高交通承载能力;优化康辉西路北段( 康耀七路至康牌八路 ) 线形。

4、公共服务及市政公用设施调整 :

规划公共服务设施和市政公用设施总建筑面积11.18万平方米,规划设施共55处。独立占地设施 : 1处完全中学( 规划新增 )、2处小学、2处幼儿园、1处社区卫生服务中心、1处老人福利院、1处垃圾压缩站、1处公交首末站。

大塱村旧改规划调整

合作企业:保利发展

项目总投资额约30亿元

规划范围:北至开创大道,西至开达路,东至京港澳高速,南至开泰大道,规划单元用地90.59公顷。

落实村民关于祠堂搬迁的集体诉求,由于祠堂迁移扩建200方,改造范围内总建设量调整至53.05万方,改造范围内毛容积率调整至3.31。管理单元主导属性及总用地面积维持不变,总建筑量由约179.03万方调整至约198.44万方,人口规模由1.41万人增加至2.45万人;增加32处公共服务设施。

改造范围内规划30班小学及18班幼儿园,AG0114011地块由绿地调整为中小学用地。

沙步村旧改控规调整

旧改合作企业:万科

预计投资总额超260亿元

控规调整范围即已批复的沙步村改造范围(建新范围),南至广州保税区,西临开发大道,东至南岗村,广深公路(黄埔东路)由北侧经过,面积158.27公顷。涉及的8个规划管理单元(AP0701、AP0703、AP0704、AP0706、AP0708、AP0709、AP0301、AP0302),作为本次规划的协调范围。

落实旧改方案的总建筑面积403.76万方,规划人口8.3万人,毛容积率2.55。增加9条支路,拓宽两条次干路,其中涉步中路30米调整为36米,沙步五横路20米调整为26米等。增加公交首末站与社会停车场。

按照规划范围8.3万人居住人口规模配置公共服务和市政公用设施,规划公服市政设施175处,建筑面积30.84万㎡,占住宅建筑面积的11.8%。

黄陂社区长安片区旧改控规调整

旧改合作企业:保利+翔龙联合体

预算总投资约28亿元

规划范围东至开创大道,南至乌涌,西至雅居乐富春山居,北至广汕路,总面积40.70公顷。

增加1.01万方政府产业用房,改造范围内总建设量修改至68.82万方,改造范围内毛容积率修改至3.42。AG0411006、AG0411007商业商务地块修改至沿广汕路布局。

改造范围内公共服务设施配套增加至42处,总建筑面积增加至6.0869万㎡。其中,AG0411005地块种,位于组团级生态廊道内的建筑限高24米,廊道外的建筑由100米调整至150米,满足岑村机场航空限高管控要求。

宏岗村旧改规划单元控规调整

旧改合作企业:珠光

宏岗旧村改造项目范围,东至笔村大路,南临宏岗河,西至丹水坑路(东鹏大道),北至宏明路,本次控规调整范围面积36.44公顷,涉及黄埔区AG0233、AP0707规划管理单元,面积213.79公顷。

新增支路提升路网密度,并新增2处公交首末站。新增商业商务用地打造南北两个商业商务片区,成片布局居住组团。控规调整范围内总建筑量由17.61万方调整至100.01万方。居住用地容积率为4.5-4.56,商业服务业设施用地容积率为1.44-8.4。控规调整范围内规划人口2.67万人等。

整体来看,调整后的宏岗村居住用地更集中,配套也更便利,大大提高了居住体验。

文冲石化路以西城中村项目地块三

改造范围约4.8公顷,本次规划调整范围涉及AP0507规划管理单元,面积66.6公顷。调整用地布局与性质,将现行控规中村庄建设用地(商业兼容商务用地)调整为二类居住用地兼容商业用地,面积28902㎡;整合教育用地,改扩建城市花园小学,用地面积14515㎡,规划6班幼儿园,用地面积1831㎡,新增一处公园绿地;规划人口3595人。

荔湾区

鹤洞村更新改造项目旧村地块控规通告

旧改合作项目:方圆

改造投资额24亿元

项目地块位于荔湾区白鹅潭商务区东沙片区,北至鹤洞路,南至广钢新城,东临珠江后航道西岸。为落实区实际使用需求,补足鹤洞村公共服务设施短板,在保持现行控规地块建筑面积不变,鹤洞村实施方案批复各项建设量不变的前提下,对公共服务设施进行正向优化局部调整。

荔湾区大坦沙岛沙中涌、河沙村

位于荔湾区大坦沙岛北部的沙坦涌、沙中涌。

首先是对沙坦涌的修正,根据现状河涌线位,将规划水域东移至桥中中路道路边线,河涌宽度保持15米不变;公园绿地相应调整至河涌西侧,绿地宽度保持5米不变。

其次是沙中涌根据水闸工程界线,将规划水域北移5米,河涌宽度保持15米不变;将规划一路公园绿地调整至河涌两侧,兼容环境设施用地,绿地面积不减少;幼儿园地块用地面积保持6000㎡不变。

修正范围内二类居住用地保持总用地面积37401㎡几相关规划控制指标不变。

白云区

鹤龙街黄边村片区策划方案

黄边村位于广州设计之都,临近106国道、华南快速、地铁十四号线鹤南站和彭边站、地铁二号线黄边站、空港大道,交通条件优越。

项目用地面积约39.11公顷,整体为减量规划,拆建比仅1:0.96,并高标准配置学校、市政设施、绿地及产业配套等公共服务设施,其用地占改造范围的55%。

项目片区策划范围内共配置203处公共服务及市政公用设施,包括居住类公共设施143处和产业类公共设施60处,实现公共服务设施建设规模的高标准、布局的集约化,切实提高居民的生活环境。

项目严格落实历史文化保护和树木保护要求,原址保护2处登记保护文物保护单位、4处历史建筑,场地内的绿地和连片成林已规划为公园绿地或附属绿地,古树后续资源大部分可原址保留。

钟落潭镇龙岗村片区策划方案

五龙岗村改造项目是白云区“一园一城一示范区”中广州民营科技园(美丽健康产业园)重要组成部分,项目范围内有新广从路及地铁十四号线,距广州白云国际机场约10公里,对外交通便捷。

项目用地面积约82.82公顷,定位为“白云美丽健康小镇、白云区北部重镇中心”,全面落实产城融合发展理念,以美丽健康生产智造为产业基础,以生产性和生活性服务为支持,构建“产·研·检·展·用”的美丽健康产业生态,实现化妆品及生物医药往高附加值环节延伸。

改造后,片区内提供学校、图书馆、变电站等公服设施200余处,公服设施占改造范围比例达41%,将大大改善居住环境。

项目严格落实历史文化保护和树木保护要求,原址保护4处登记保护文物保护单位、2处历史建筑、1处推荐保留建筑、2株古树和5株古树后续资源。

海珠区

沥滘片区(AH1017—AH1024规划管理单元)控规调整

总用地581.9公顷,其中建设用地424.33公顷,非建设用地(为水域与农林用地)157.57公顷。开发强设由湿地、江边等自然边界向集中建设区及轨道站点周边转移,并结合地块建筑精细布局进行合理调整,平均毛容积率(不含珠江水域)为1.56,规划总建设量716.1万平方米。

值得关注的是,其居住用地61.7公顷,建筑面积310.65万m²,建筑限高120米。同时,还优化道路13条,路网密度9.51千米/千米,规划设置公交首末站15处,设置社会停车场/库11处,设泊位2610个。

核心区效果图

番禺区

南村镇里仁洞村城市更新单元

位于番禺区南村镇,北临长隆旅游度假区、万博商务区,东接积光工业园,南靠富豪山庄,西邻新光快速路和金山湖公园。

总用地面积为1743500m²,旧村改造范围用地面积约1636500m²,涉及BA0904、BA0906、BA1001、BA1003、BCO502共5个控规管理单元。

里仁洞村更新改造效果图(仅为示意,最终以政府批复为准)

城市更新单元规划总建筑面积392.19万㎡,其中:居住建筑面积250.09万㎡,商业服务业建筑面积115.35万㎡,独立用地公共管理与公共服务设施、公用设施建筑面积26.75万㎡。

改造后打造成集总部办公、科技研发、时尚设计、产品展示于一体的时尚科创总部集群,规划了8宗容积率5.93-8.44的商业商服地块。此外,将上一版规划中的300米地标高度,调整为商办建筑限高达到245米。

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从上述可见,广州旧改提速的迹象已经显现,让我们一起期待各旧改能够稳步推进。

毕竟广州这波疫情暴露的痛点,使得“城中村改造能否加速拆迁”成了热门话题。

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