据克而瑞数据，2022年全年，房地产行业整体销售额约为13.5万亿，较2021年18.19万亿少卖了近5万亿，基本回到了2015年。而千亿房企也从43家降至20家。

从2022年初不断反复的疫情，到年中的“停贷潮”，再到几乎贯穿全年的房企爆雷事件，每一点回暖的迹象都意外湮灭，随着房价上涨信仰的破灭，市场信心也一再下降。

2022年，房子真的很难卖得动。

而广州，也好不到哪里去！

广州中原研究发展部统计数据显示，2022年广州一手住宅网签成交72936 宗，同比2021年少了36970宗，同比下跌34%，成交面积786.2万㎡，同比下跌33%。

2022年成交量回调至18、19年“7万宗+”水平，创下近年来的低位。

二手房成交也明显下跌，全年累计成交82739宗，同比下降了29.3%。

究其原因，不外乎经济大环境收紧、疫情影响、楼市调控等因素。虽然期间不少城市调整限购政策，楼市进入新一轮需求端政策利好释放周期，但广州市楼市未出现实质性的松绑政策，仅仅是一些刺激作用的优化政策，例如房贷利率下降。

市场情绪的博弈依然在进行，但伴随新冠回归乙类管理条件渐趋成熟，疫情将逐步远去，经济将进一步复苏，楼市会立马迎来好转吗？

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无论是楼市还是防疫政策，好的政策不断出台，市场低迷的情绪也将慢慢治愈，楼市最直接的反映就是这一两个月出现一小波反弹。

政策底已经显露无疑，购房门槛已降至新低点，不少人开始考虑进场，我们从一些数据来看看：

最近一周（12.26-1.1）广州一手住宅共成交1620套新房，环比上涨22.82%，成交面积为177198㎡，环比上涨25.37%。

2022年，珠江新城成交了600多套房（数据来源：珠城橙蕉 ），其中总价破千万的占比超7成。而2023年头两天（1.1-1.2），珠江新城的豪宅就已成交了5套房。

如此看来，届时传统楼市旺季“阳春三月”的成交或将值得期待，毕竟已经压制过久的刚性需求和改善性需求正待释放。

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2023年土拍值得期待。

近两个月，房地产三支箭齐齐射出，房企紧箍咒“三道红线”基本宣告结束等诸多利好，使得房企可通过融资进入土拍市场，未来土拍有望百花齐放，迎来更多民企的参与，均衡市场发展。

从今年广州第四批集中供地中就能看到一个显著变化，民企开始重新活跃。其中方圆联手知识城集团，成功竞得黄埔长岭居CPPQ-A5-1地块。

不过该宗地块，原为水西社区的留用地， 2019年11月11日，水西社区和方圆集团曾共同签署了《水西社区168亩留用地合作意向协议》。

尽管早已与之联系密切，但方圆的拿地，也算是打破了近期央国企“唱独角戏”的局面，意义重大。

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2023年去库存任重而道远。

截至2022年12月底，广州全市库存消化周期已攀升至21.2个月；

其中存在一定疫情影响成交等客观原因，但目前外围五区库存量均已超过20个月（本统计为狭义库存）；

假如算上各区潜在旧改、拿地未取证项目，库存量将进一步增加。

 ▲近一年库存及消化周期变动

而二手挂牌量也是有增无减，不少房东出于各种考虑，想要适当“割肉”离场。

目前，广州链家的二手挂牌量为125873套，要知道去年9月挂牌量激增成为话题时是120940套，如今增加了4933套。

最终成交能否回暖，似乎还要看每年的卖房出货好时机——3、4月份。

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有一点值得我们关注的是，高端客户购买力不减，2023年改善房源成交会更好，尤其拥有优质资源的豪宅具备天然的优势，是高端客户的“白月光”。

据悉，受中心区优质板块项目入市带动，2022年广州千万豪宅成交宗数突破3000宗关口，同比去年增加33%；

2020年至今，千万豪宅成交宗数已实现“三级跳”；

可见2022年新房市场刚需部分疲软，经济环境不稳定，但对顶豪购买高价项目影响相对较低。

 ▲2017-2022年千万豪宅成交宗数及市场占比

再来看看这个榜单，大湾区的高净值人群并不少呢！

据2022胡润全球富豪榜，中国有1133人上榜，是全球拥有“身家”十亿美金企业家人数最多的国家。其中，来自粤港澳大湾区的就有302位。

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时间也已经踏入2023年，广州中原研究发展部分析认为，广州楼市政策面出现大调整的可能性仍较低，但房贷审批、备案价等已“应松尽松”；加上防疫措施不断优化，买家信心重建速度加快，广州新房预计将比2022年成交增加25-30%。

二手房方面，年后或会率先迎来一波 " 小阳春 "，月成交量预计将达到8300-90000宗。