2022年，可能是中国房地产发展近30年比较生态的一年，新房、二手房、住宅、商办、房企、房关联企业、股市、业绩都是一片绿色。偶有几抹红色，居然是1000万以上的新房豪宅，数据显示，同比增长了10%，而广州市场更是直接增长了20%。果然是风浪越大，鱼越贵，有钱人真多，在中国经济经历了各种风浪的有钱人们，似乎完全没有受到疫情和房地产低迷的影响，持续拥有核心地段和核心资产，已经成为一种习惯。

 

昨天，小编肥欧抱着猎艳的心态，去参观朋友刚收楼的黄埔区一线江景豪宅，一梯一户， 300+m²，一走进门厅就能把珠江尽收眼底，坐拥江河的澎湃和来自屌丝内心的卑微，在心中交杂在一起，不知道是该为朋友开心，还是为自己唏嘘。

早上，送夫人去赶地铁，她说，你昨天看的那个豪宅盘，我老板计划租一套，做客户接待的私人会所，你觉得怎么样？

肥欧：还行，从产品来看，300+m²的3+1户型，65%的得房率，不太实用，外面风景也基本属于额珠江沿岸建筑工地和待开发的原生态老破旧。

夫人：我们老板觉得这个豪宅升值空间蛮大，不过，项目是商业产权，这种能生明火吗？

肥欧：那么重的油烟味，有钱人应该不会在这里生火做饭吧！

 

回到公司，肥欧和同事一起去黄埔核心区看另外一个类似的产品。路上，同事拍着肥欧的肩膀说，可惜了，上周六你没跟我去看琶洲南TOD，那才是现在豪宅的流量天花板，你知道他们怎么卖楼的吗？275m²以下的业主，连项目现场都没看过，全部在西塔看着PPT买房，只有275 m²以上的客户才有机会去看现场。琶洲南TOD，一个2022年单盘拉升海珠全区房屋均价上涨30%的神盘。但琶洲TOD是住宅盘，而不是商业产权盘，在肥欧的概念里，这两种产品还是有本质区别。

肥欧今天重点看的商业产权豪宅项目是INPARK星贸中心项目，项目位于广州市黄埔核心区映日路74号（科学城芯，临近6号线暹岗站、21号线科学城站，双地铁覆盖），项目是知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称知识城集团）旗下知识城（广州）商旅服务集团有限公司（以下简称 “商旅集团”） 倾力打造打造的公园里商业综合体项目，开发商有开发过20多个项目，建筑规模超200万㎡，总投资约540亿，而且是国企，购房者完全不用担心项目交楼问题（隔壁在卖的合景•臻玥貌似工程进度比较缓慢，主打户型也是312-321m²的商业大平层，均价55000元/ m²,肥欧之前去踩过盘，验资1000万存款的人才能看样板房，不然连进售楼部喝茶的资格都没有，而且臻玥只能法人购买哦！）

目前，INPARK星贸中心吹风价5.5万元/㎡起，不限购，不限贷，关键还可抵扣增值税！项目主推的产品是，小企业总部“环山瀚园”和高层公寓“环宇公馆”： 

小企业总部——【环山瀚园】

单套户型建筑面积在313-372㎡层之间，仅有27套，整体外形设计是类似住宅的联排别墅，带入户花园，毛坯交付，每一套都预设了电梯的位置。每一层约4.5米层高，是室内具备多元创意空间，可满足商务会客、艺术藏馆、会所和私人住所等使用需求。地库与地上建筑的单层面积同比例，也具备无限想象的空间。

售楼部创意板房也基本属于国企接待会所风格的设计陈设：一楼是标准的城市私人会所、宴会接待、圈层沙龙设计，开放式的西式厨房和吧台，中式的沙发茶几，拼凑得还算融洽，中空的天井设计也让中间位的产品采光不成问题。

二楼则是两个非常大的开放空间，可规划为办公室、茶室、客户接待厅等，如果用于居住则可切割成2-3个房间，用于小孩房和老人房使用。三楼则可规划为总裁办公室，享受惬意人生，居住可作为主人房、书房、或家庭运动区使用。

负一楼则是与单层建筑面同比例面积的超大空间，可分割出多个停车位和地下娱乐空间。完全满足商务和居住的使用需求。而且肥欧在现场了解到，地库只要交管理费就可以使用。不足之处是样板房每层均只设计了一个卫生间位置，不知道交付是否有多出水口可做调整。

湾区天幕资产——【环宇公馆】

建面约30-133㎡环宇公馆，具备百米摩天视角，南向望环山岭公园生态景观，北向饱揽科学城芯繁华大境，视野开阔，产品层高约4.5米，带装修交付，一步到位，轻松入驻，整体空间宽敞舒适宜人，百变高拓空间，满足业主不同使用需求。

公共配套非常成熟，值得拥有

目前，INPARK星贸中心周边的商业配套、居住、工作的氛围已经基本成熟，但如果完全用于居住，还是有一些小小的瑕疵。与项目一路之隔的科学广场，有黄埔核心区早期的商业体——优托邦，里面小型超市并不主打解决生活的各种食材，而临近的大型超市或菜市场需分别步行约2公里去金峰城和万达广场。不过有美团买菜和朴朴超市，以及黄埔发达的共享出行资源，即使不想开车，这点距离对于豪宅购房者而言也还算可以接受。

如果不想在家接待客户，200米范围内的广州翡翠希尔顿酒店早茶和宴会在黄埔核心区排名非常靠前，2公里范围内还有黄埔区有特色的香雪药膳。

如果购房者是一个爱运动的人，那就买对了，如肥欧这种“一天不跑闷得慌”的业余跑步发烧友，坐在三楼的私人运动空间或书房往窗外望过去，多个公园环抱的INPARK星贸中心就非常心动，黄埔核心区基本每条马路都配套了非常适合跑步的绿道、明亮的路灯，一点不用担心晨跑和夜跑的视线问题。

INPARK星贸中心马路对面的科学广场在过去四届黄埔马拉松中，是3届的起点，4届的全马或半马终点，科学广场、绿轴广场的环形跑道也非常适合不想长距离又追求路面平整的初阶跑步爱好者。

而如果要加一点点难度，则可以选择在项目环抱的环山岭公园绕圈。如还不过瘾，可以从公园之间的彩虹桥跑向尖峰岭、体育、玉树、牛角岭、边岗岭和狮子岭六大主题公园，一圈环下来，就是13.14KM的环山绿道连廊。这样的数字，很适合爱表白，又稍微有些强迫症的中阶跑者。

而爱好越野跑的高阶选手，则可从暹岗村的入口爬上苏元山开启远足，往西、往北可穿过木强水库、牛头山、凤凰山，分别去往户外爱好者喜欢的雷达站、龙洞、帽峰山等地；往东则可前往香雪公园、陈家林、岭头村、华峰寺、天坑、油麻山等地。

INPARK星贸中心1公里范围内还有黄埔网球中心、羽毛球中心、同人足球场、希尔顿游泳馆等运动资源。繁忙的工作间歇，或独自上路奔跑，或邀上几个好友，酣畅淋漓的出一身大汗，也是非常惬意的一件事。

当然，既然是核心区就不能不提到周边医疗资源，三甲医院中山大学附属第三医院岭南医院距离项目约2公里，二甲医院广州市东升医院距离项目约1.4公里，如此近的距离，为健康保驾护航。

而在大众都关心的学校资源，如果业主坚持走国内精英教育，二中、华附这样的广州名校都在INPARK星贸中心3公里范围内，倾向让孩子走读的家长，完全不用担心接送问题；而如果选择走国际化路线，贝索斯、美国人、爱莎、日本人等国际学校也都在INPARK星贸中心3公里范围内。

BUT，商业产权的跟学区、学位貌似没啥关系，能买1000万售价房子的购房者，会没资源搞定学校吗？

大中午在码稿的肥欧，听着隔坐同事的呼噜声，难免有些梦呓，虽然无限向往不差钱的生活，但还是无法真正理解各位金主的买房观。粗粗扒拉了一下数据，广州核心六区2023年还将有近万多套1000万以上各种豪宅产品正在等待金主，如果你有1000万，你会选商业产权的豪宅吗？

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