2022年景气

房地产巿场受到多重压力(经济动力不足、行业债务风险、地方疫情爆发）考验。广州成交走势呈“前高后低”，虽然“稳房地产以稳经济”的政策思路在年内不断被强化，但“持续叠加的压力”扭转了市场原有的健康发展趋势。

2022年动力

市场热点集中在“两高”物业，总价千万以上的【高端物业】有价有市，全年成交接近3000套；郊区【高性价比】物业亦能保持理想成交。购买力更多选择“国企/央企”，相关项目成交占比提升至53%。

2023年机会

2023年政策环境(“三支箭”突破“三道红线”封阻，“疫情”对经济活动的干扰降低，“房地产政策维稳力度加大”)将有助市场基本面改善。然而，“全球通胀/金融风险/全球产业链重塑的不确定性”仍然掣肘经济复苏空间。因而，2023年的市场复苏更多是基于城市自身刚性需求制约条件减少的情况下，获得(相对于2022年）更多成交动能的释放。2023年广州巿新货仅约6万套，同比降三成。而随着对市场制约的条件减少，在基本面改善利好的带动下，市场成交有望回升。

2022年商品住宅及土地市场主要数据一览

2022年楼市政策回顾

年内广州政策维稳措施集中在“购房贷款、土拍要求、房价管控、人才措施”4个环节。（1）购房贷款向松，包括：房贷执行利率下调、二手房“带押过户”、首付来源和流水监管的要求放松；(2)土拍要求降低，包括：海珠、黄埔取消限销售对象；(3)房价管控放宽，包括：新项目备案价较上次同面积段(或周边项目同面积段)的备案价可上浮10%、下浮20%，二手房参考价格取消等；(4)人才购房措施优化，包括：南沙人才绿卡延期1年；白云北部四镇符合“1年全国社保/1年区内工作/大专以上学历”其中2个条件的，可购房1套；黄埔特定领域人才首套房50万补贴；取消全日制本科生、中级职称人员入户的参保年限等。

虽然流动性和政策环境松动，然而广州楼市出现近十年罕见的“地方市场”与“流动性”反向走势，2022年市场成交不升反降。一部分原因来自【经济】以及【行业债务风险】对市场信心产生影响，也有相当部分原因在于【10—11月疫情爆发】使地方经济活动停摆，对市场成交也产生明显影响。

2022年一级市场发展回顾

房企资金链普遍较2021年明显收紧，叠加二级市场走冷，影响政府的土地供应和成交规模，全年广州土地成交规模及成交金额大幅萎缩约四成，创五年新低。全年经营性用地成交规模1261万㎡，同比降36%;其中商住用地成交总建面819万㎡,降45%，商住地成交金额1221亿元，降38%；土地溢价率跌至历年底部，不足两成土地获得溢价；集中稀缺区域优质地块的溢价率均在15%以下。分区域看，【城区】地价稳固，普遍“持平/高于对标地块”﹔【边缘/远郊地块】地块依靠“高性价比(一定幅度让利)”成交。

全年四次集中土拍均以国/央企支撑成交，民企参拍度低。全年国/央企背景地块的成交占94%，仅两宗地块被民企竞得,城区边缘及郊区地块普遍依靠区属国企兜底。

为稳定市场预期走向及维稳政府收支平衡，政府加大对中心区“靓地”供应，其成交规模快速上升。2022年中心区涉宅用地成交建面379万㎡，占比上升至46%；其中，荔湾、天河成交量倍升，海珠同比升近五成。城区核心供地历来稀缺，近两年持续加大压箱靓地供应的消耗下，优质地块买少见少。

2022年二级市场发展回顾

全市供需规模缩量约三成，成交创五年新低

2022年房地产市场受到多重压力(经济动力不足、行业债务风险、地方疫情爆发）考验;市场信心不足的特征较为突出。2022年全市新增预售937万㎡，同比降27%；网签811万㎡，同比降34%；成交规模创五年新低.

全年市场表现“前高后低”，上半年受政策环境改善（国家部委发声“稳地产”+房贷利率下行+各地政策陆续放宽)叠加五一前后房企促销走货，月均成交73万㎡。下半年【房企债务问题】影响市场信心；【地方疫情】加剧市场成交下滑，成交下滑至月均62万㎡。四季度，地区防疫措施升级，出行受阻，令市场加速见底，月均成交低于50万㎡，达至冰点。从区域市场格局来看，【中心区】物业以其【成熟配套+日渐稀缺的地段供应】，经受住了2022年的市场考验；【近郊】市场供求虽然受到一定影响，但多个重点板块供求仍保持相对平稳；市场压力更多落在【远郊区域】上，包括增城、南沙两个重点区域，市场成交同比下跌幅度超过50%

从物业类型成交特征看，市场热点集中在“两高”物业，包括资源稀缺的高端物业，以及价格优势明显的高性价比物业。总价千万以上的高端物业成交“有价有市”，成为2022年市场的一大亮点，全年相关物业成交接近300O套，保持高位此外，总价400～800万元、具备“核心商圈+教育资源”优势的近郊物业，以及降价15%以上的远郊物业，同属“高性价比”物业范畴，该类型物业在2022年仍能保持理想的走货速度。

【城区(中心+近郊)】全年推新去化率保持在40%以上，新货去化普遍维持40%及以上的良好水平，千万级别豪宅“有价有市”，成为市场的一大亮点。

天河：供需偏紧，多个优质豪宅热销，支撑成交。【天河壹品、珠江花城和保利天汇】“少量多推”出货，去化维持四成以上；豪宅【侨鑫保利汇景台和天河和樾府】上新，成交超五成。

海珠：市场长期“供应不足”，豪宅“有价有量”。【琶洲南TOD】受琶洲辐射，市场认同度高，年内三次推新均接近“日光”；其余项目去货热度维稳向好。

荔湾:总体热度稳健。成交热点聚集万科金域曦府等具【交通+配套+教育】优势的品牌大盘；同时，具一线江景资源的【广州滨江上都和广州幸福湾】首开去化超四成。

白云：市场分化。【南部】配套和交通成熟，市场需求稳定，【天悦金沙】等教育优势楼盘成交较优。【北部】市场认可度不高，去化缓慢，热度集中【价格优势显著】的“越秀星汇城”。

黄埔∶供需稳定向好。新货超1万套，占全市比重超三成。成交热点聚集【老黄埔、科学城及周边】片区。其中，万科城市之光、黄埔新城、品秀星樾、富颐华庭等优质盘供需两旺。

番禺：需求稳定。万博汉溪、国际创新城及南站等优质地段供货充足，成交平稳。占据稀缺资源项表现更佳，如万博核心的【越秀和樾府】、一线江景的【南天名苑】等。

【远郊】成交规模较大幅下跌。南沙同比减近六成，花都减四成；增城、从化以价换量下，成交下跌约三成。项目推新去化普遍两成以下；价格同比普跌10%以上，部分楼盘跌幅超20%。

南沙：市场淡静，供求近五年低位，让利走货力度持续加大。上半年【黄阁、南沙湾板块】降幅10%左右；下半年明珠湾、金洲蕉门河、万顷沙板块】加入让利队列，降幅普超10%。

增城：成交速率显著放缓，推新去化普遍两成以下，个别甚至“零成交”﹔各板块价格累计降幅普超20%。市场“以价换量促成交+新货减少”的双重作用下，库存年底见顶回落。

北部：地缘客为主，需求表现低迷，项目推新去化普遍维持一成左右。市场成交以个别大幅降价的项目支撑。

2023年房地产市场展望

压力缓减，仍存制约

2023年政策环境有助市场基本面改善，然而，“全球通胀/金融风险/全球产业链重塑的不确定性”仍然掣肘国内经济复苏空间。2023年行业债务问题尚未彻底解决，也对市场信心回形成一定影响。因而，2023年的市场复苏更多是基于城市自身例性需求制约条件减少的情况下，获得(相对于2022年)更多成交动能的释放。政策对市场的监管仍然存在，市场自身的修复也需要一个过程。

广州政策将往3个方向发展

（1）降低购房成本:包括银行执行房贷利率继续下调，针对首套房的优惠将增加，对二套房支持力度显增，一二手交易税费优惠等。(2)促进企业开发，包括：优化预售资金监管与预售条件；加大优质房企金融支持力度等。(3)弱化限购影响，包括：各区人才购房政策陆续优化、增加人才购房补贴等。

广州市场“有序复苏”

供应下落：受近年土地成交不足较大程度影响供应，预计2023年全市新货仅6万套，同比降三成；

成交上升：随着对市场成交的制约条件减少，基本面改善利好市场成交回升，但新货量相对并不充分，预计2023年全市商品住宅成交900万㎡上下，同比升10%～15%；

整体市场；3月后有望迎来一波供需集中释放。全市新货在上半年较为充足，若市场健康发展，下半年余货消货速度有望加快。

区域市场:【中心】2022年回调时间已达6个月，在2023年制约条件减少的情况下，有望先行回暖；【近郊】上半年以稳价走量为主，明显复苏或更大机会出现在下半年；【远郊】延续底部特征，但价格降势将趋缓。市场将以有序恢复为主。